【10万元短期投资】蛋壳唇亡,自若齿寒

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“蛋壳事宜”又有了新的希望。

12月4日,最高人民法院副院长杨万明在国新办新闻宣布会上回应了媒体关于“长租公寓屡发爆雷事宜”的提问,示意法院对进入诉讼的案件将依法审理。

统一天,蛋壳的对手自若也正式宣布,愿辅助受蛋壳公寓事宜影响的业主和租客共渡难关,针对蛋壳公寓的业主和租客已开展专项扶持。

唇亡齿寒,自若深谙这一原理。

蛋壳公寓的爆雷,直接受害者是房东、租客和贷款机构,最大的间接受害者则是竞争对手“自若”。和传统商战差异,实体生意倒闭,竞争对手是直接受益者,而互联网新模式企业在某种水平上来说却是“绑在一条绳子上的蚂蚱”,一家爆雷,就会在整个行业引起连锁反映。蛋壳是领头羊,其爆雷会让民众对长租公寓这一模式发生很大的质疑,从而也会对自若的生长带来晦气的影响。

自若看似背靠链家,承压能力比蛋壳更强,但据天眼查显示,自若为链家的全资子公司,“母子”公司差异于总公司和分公司,虽然有控股关系,但仍然是相互自力的法人,子公司失事故,将由子公司依法自力肩负民事责任。

一旦自若也“崩盘”,长租公寓这个行业将彻底溃不。

长租公寓的本质是“二房东”生意,靠“低收凌驾”赚差价才是康健合理的谋划方式,蛋壳等多个长租公寓行使租金贷玩高杠杆,以“高收低出”、“长收短付”的手段扰乱市场,下场已经明晰。有前车之鉴在,自若显然不敢再在租金贷上做文章,自若正在想尽设施回归正常谋划模式,一方面甩掉欠好的房源,一方面将房东端的价钱压低,以实现正向现金流。

数位房东向燃财经反映,自若多次要求房东“自愿降租”,不降租则实行解约,而房东一旦选择提前解约,守候他们的就是条约上划定的“向自若赔付装修款子”,许多房东因此不得不被迫“自愿降租”。

但这无疑是断臂自救。

靠解约来“软性胁迫”房东降租,自若是在以消耗房东信托来拯救眼前的危急,一旦信托周全瓦解,那么自若将无法获取更多房源,这学生意也将难以为继。

辅助蛋壳,就成了一步能手,既可以重塑社会各界对自若的信托,还能变相吸收蛋壳的遗产——优质房源与用户。

自若或许不会成为下一个蛋壳,但显然,自若的未来也不再如当初设想中那般“自若”了。

断臂

实在自若“断臂求生”的动作已久。

小王在自若延续租住了两年,直到今年9月,自若管家突然给他打电话,要他尽快在一个月内搬走。管家的说法是“房东暂且要收房,以是只能解约”。与小王相同遭遇的租客不止一人,早在几个月前,就陆续有租客接到自若通知,要求解约,并答应赔偿一个月租金,理由均为“房东暂且要收房”

但小王从其他片区的自若管家处领会到,“实在不是房东要收房,是你们住的这间屋子成本收不回来,自若为了止损,只能和房东解约。”燃财经也从多位自若管家处证实了这一说法。

而多位房东却向燃财经反映,自若管家针对租客和房东准备了两套说辞,管家多次向房东打电话要求降租,理由是“租客嫌租金太高不租了,衡宇只能空置”,房东若是坚持不降租,只能解约。事实上,自若的房东和租客信息完全纰谬称,房东降租后的金额也并未体现在租客交付的租金中。

自若内部人士向燃财经透露,受疫情影响,今年房租水平普遍降低,导致自若房源空置率增添。自若收房这一动作实在从6月份就最先了,后台会测算每套屋子的成本,若是成本过高,就先跟房东商议降租,房东差异意降租,就实行解约。“自现在年有大量房源都够不上成本,设计将这些赔钱的房源所有解约处置掉。”

自若房源成本倒挂另有一个缘故原由:自若的距离房越来越少。知情人士透露,为做好防控疫情事情,今年居委会上门排查的频率显著增添,这导致自这样多距离房都被发现从而被整理。一位自若管家告诉燃财经,许多租客也会有意打电话投诉自己栖身的距离房,要求相关部门上门拆距离,由于这样就可以“无责任退换租”。

自若从房东和房客中央赚的差价,很大一部门都来自于距离的租金。打个譬喻,自若以5500元的价钱从房东手里收来一套两室一厅的房源,隔成三室后,以3600元(主卧)、2900元(次卧)、2400元(距离)的价钱出租,不算服务费,每月总租金可高达8900元。而距离拆掉后,每月则损失2400元租金。这种房源正是自若急需甩掉的“赔钱”房源。

燃财经从自若内部人士处领会到,除了这种被拆距离的房源需要尽快解决,另有一些“条件差”的房源也都在降租或解约的清单之内,例如地段差、没有电梯、处于一楼的屋子等。

自若的保洁职员告诉燃财经,“最近公司派发的单量显著比以前少,每个月的收入至少削减500-600元。”该保洁职员还向燃财经透露,“今年由于疫情,公司需要缩减开支,以是一些扫除必备的清洁工具(例如抹布、洁厕宝、消毒液之类)都从公司免费发放酿成了我们自己出资购置,公司已经不报销了。”

一位自若管家也告诉燃财经,“最近许多管家都去职了,今年上半年疫情突发,公司降薪后已经去职了一拨人,下半年又大量解约房源,最近出了蛋壳这码事,以后看房的租客也显著变少了,许多租客都不敢再租长租公寓,我们的出单量越来越少,赚的钱大不如前。”

房东刘先生拒绝了自若向他提出的“自愿降租”的要求,选择与自若解约。但令他意想不到的是,虽然自若示意解约会赔偿刘先生两个月租金,但刘先生也需要“赔付自若的装修费和家电折旧费。”

业主与自若签署的《资产治理服务条约》上明确写着“条约提前解约,甲方应向乙方支付装修及新设置设施的损失费”,而且这份条约是以“花样条约”的形式与房东签署,不能修改,也不能弥补条款。

“我的屋子在托管给自若之前就是精装房,彩电和家具都是九成新,但自若要求必须接纳他们的装修气概,让我把原有的彩电和家具都自行处置掉。”刘先生生气说道,“实在自若给我们的租金并没比市场价凌驾若干,而且首年另有90天免租期,算下来甚至比市场价低。那时选择托管给自若,只是以为图个利便,没想到从一最先签条约就埋下了这么大的坑。”

房东王阿姨需要赔偿给自若的装修折旧费和家具家电折旧费加起来足有4万多元,远超自若赔付的两个月违约金,王阿姨只好选择“自愿降租”。王阿姨曾在自若提出“降租息争约二选一”的要求后上门检查过自若设置的家具和家电,“自若的家具都是摆个样子,拆掉沙发套,内里的棉花已经脆了,一抓一个坑,基本不值那么多钱。”王阿姨说。但自若不会提供家具的真实采购价钱,房东只能根据自若片面给出的价钱来赔偿。

近期有媒体曾报道,数名北京自若业主堵住了自若总部大门,要求自若对条约解约事宜一事举行赔偿。自若方面临此示意,“所有遭受解约影响的租客都市友好协商,对于相符条约支持的业主,将会赔付违约金。”对于解约的业主,自若将凭证条约约定,赔偿业主两个月房租,终止互助关系。条约条款中涉及的装修成本折旧用度,若是金额高于两个月房租,按最高两个月房租举行结算。

也就是说,业主无需向自若分外支付用度,但解约后的违约金和装修赔付款仍然将两两相抵。

对此,执法博主慧以为,“解约和赔偿装修费二选一”是自若的牢靠话术和套路,目的就是用装修损失费来“胁迫”房东接受降租。现实上,自若的不合理条约并没有响应的执法依据,凭证自若和房东签署的协议来看,若是房东选择提前排除条约,那么房东需要支出装修用度并肩负响应的赔偿义务。若是自若自动违约,那么自若前期投入的装修用度不应该由房东肩负,由于在排除条约的历程中,房东并没有任何过错,也不会给自若造成任何损失。

“在疫情防控取得优越乐成情形下,自若依然以疫情为捏词‘软性胁迫’房东降租,说明自若并没有吸收到蛋壳公寓在运营历程中发生的问题和教训,还想通过压榨租客或者房东来转嫁谋划风险,获取更多的商业利益。”李俊慧指出,这需要响应部门尽早介入,规范自若在条约条款以及运营模式中存在的破绽和违法违规问题。

求生

一边“狂甩房源”,另一边又忙着接手蛋壳的房东和租客,自若事实打着什么算盘?

在蛋壳的房东和租客矛盾最猛烈的阶段,许多房东给租客“断水断电”甚至上门驱赶租客,从这时最先,一些自若管家就最先上门“抢活”,在蛋壳公寓租户的家门贴条,见告租客“需要找房可以实时联系我”。

12月4日,自若正式宣布了针对蛋壳租客业主扶持方案,内容是业主和租客在与蛋壳公寓排除合约后,可与自若重新签约。自若答应租客未来一年内按原价可在当前衡宇继续栖身,并最高减免一个月房租。业主将衡宇委托给自若后,自若免收业主未来一年的托管服务费,并提供衡宇出租、衡宇维护、租务处置等服务。

外面上看,自若是接了蛋壳公寓的烂摊子,现实上是在抄底蛋壳的“优质资产”

自若甩掉的都是条件差的“赔本房源”,而蛋壳有不少纠纷房源都是自若觊觎已久的“优质房源”,地段好、条件好,甚至还节约了装修费。另外,蛋壳的房东履历纠纷后更好“压价”,以更低的价钱收房,再以原价继续租给房客,恰好到达自若“低收凌驾”的目的,岂不美哉。

易居研究院智库中央研究总监严跃进告诉燃财经,此类动作有助于房东和租客相关租赁关系的维持,也有助于自若后续房源规模的扩大,后续的竞争关系将进一步优化,自若潜在的房源和客源将增添。

北京金诉状师事务所主任王玉臣向燃财经解读,自若这一行为,一方面可能是社会责任经受,另一方面则是为了占有市场份额。蛋壳事宜的泉源是资金链出了问题,不即是这个行业就一定不能为,要害在于若何阻止这个行业的风险,而不是因噎废食。蛋壳曾是自若强劲的对手,现在自若只要有壮大的资金支持,简直可以行使这个大好时机去占领市场份额。

【10万元短期投资】蛋壳唇亡,自若齿寒

图/ 微博@自若客

燃财经关注到,自若宣称“该设计将在自若开展营业的上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、成都、武汉周全实行”,唯独缺失了自若和蛋壳的大本营北京。

对此,严跃进以为,“不清扫北京自己已经有地方政府托底了,或者近期地方政府介入以后,压力实在减小了。”也有其他看法以为,自若唯独不接手北京是“杀人诛心”,目的是让蛋壳继续维持高欠债。

除了抄底蛋壳,自若另有其他动作。

11月30日,自若正式宣布并购贝客青年精品公寓。贝客青年精品公寓在天下拥有31个项目,主要为白领公寓,合计房源5000余间,漫衍在北京、上海、南京、苏州、徐州等地。并购完成后,自若将在北京、上海、广州、深圳、南京等都会运营五十余个集中式公寓项目。

有剖析师以为,自若选择在蛋壳爆雷热潮、全社会质疑长租公寓模式的时间节点宣布并购新闻,是为了”向外界展示自若的资金实力,解释自若在谋划方面对照稳健。”

自若的主营业是涣散式公寓,但包罗蛋壳在内的多家涣散式长租公寓的“爆雷”,让涣散式公寓的瑕玷露出无遗——作为托管端,和房东、租客的相同成本较高,容易发生纠纷,而且不确定因素过多,容易泛起“低收凌驾”的不良征象。

而集中式公寓虽然前期的成本投入高,但后期的运营成本和治理成本更低,利润也更高,能够在一定水平上提高营收,实现规模化运作。涣散式公寓和集中式公寓两手齐抓,可以涣散风险,也可以为自若日后转型铺路。

危急

长租公寓爆雷有多严重?

市场数据显示,2017-2019年,共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再谋划。贝壳研究院统计,仅今年8月、9月就延续有22家中小长租公寓企业陷入纠纷、资金链断裂或倒闭。而这些企业之以是爆雷,大部门都是由于“高收低出”、“长收短付”等违规埋下了危急。

通常来看,涣散式长租公寓的康健运营方式是低收凌驾,通过装修和服务合理提高衡宇溢价,靠差价来实现盈利,说白了就是“二房东”的生意,但只做“二房东”难以将规模做大,于是,一些想要快速扩张的长租公寓便把眼光落到了租金贷上。

租金贷的操作是租客选择“贷款方式”与公寓运营平台签署租房条约,与平台互助的金融机构次性将租客条约期内的所有租金支付给平台,而平台则按月或按季向房东支付租金。这一操作,使得长租公寓可以从金融机构一次性获得一整年的预付款,提前回笼的资金有利于公寓方继续拓大规模。

外面上,这一操作减轻了租客资金压力,可以实现租金“月付”,现实上,公寓方行使租金贷存在房租和融资限期错配的破绽,把租金贷当成了快速扩充现金流的杠杆工具,本质上就是一种滚雪球的“庞氏圈套”。一旦公寓方资金链断裂,银行、租户和房东都拿不回钱,也就发生了“爆雷”。

蛋壳公寓的爆雷正是源于这一点。

多位租客曾向燃财经示意,当初蛋壳公寓的管家在带看时,就诱导租客使用“分期付款”,“分期付款”的年总额比正常现金季付还要廉价许多,这让许多租客都掉入了“租金贷”的陷阱。

在这种模式之下,2017年至2019年前9个月,蛋壳公寓使用租金贷的租客占比划分高达91.3%、75.8%、67.9%。住建部等六部门曾在2019年12月印发的指导意见中指出,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得跨越30%。而蛋壳公寓显然已远超这一比例要求。

蛋壳公寓爆雷后,租金贷的坏处也随之浮现——许多租客退租后,租金贷并未排除。与蛋壳公寓互助租金贷的机构是微众银行。微众银行在事宜初期曾示意,租金贷客户在2021年3月尾之前不上征信。

12月2日,微众银行又宣布《致微众银行租房消费贷款客户》通告称:“所有受蛋壳公寓事宜影响的我行客户,经客户提出及我行确认后,剩余贷款本金将给予免息延期,在2023年12月31日之前,我行不扣款、不计息,不影响信用纪录。”

12月4日,微众银行针对该通告又作出细节弥补,称已研究制订出方案,可实现纵然蛋壳租金贷客户不继续还贷,仍能结清贷款。

微众银行旗下的租金贷营业互助的另一家长租公寓正是自若。有了蛋壳的前车之鉴,自若最先迅速“排雷”,12月2日,自若宣称其租金贷产物海燕设计“自若分期”、“轻松付”将于11月27日暂停使用,已签海燕用户不受影响,仍可正常还款。

“知乎”上,自若的官方认证账号在回应网友问题时提到,“一些偕行企业太过运用租金贷手段,接纳长收短付、高收低付的谋划方式,在市场环境较好时能实现快速的规模扩张,同时也带来了很大的谋划风险。”自若示意,自若的租金贷比例一直远低于官方要求的30%比例。

解决了租金贷隐患,自若面临的最大问题实在是信托危急。

长租公寓这学生意,说到底照样“二房东”的生意,但只靠赚差价,显然做不成一门大生意。

对于自若来说,最主要的是用户,只要平台上的用户足够多,未来能够讲故事的想象空间就足够大。然则想要更多的租客,就必须有更多的优质房源,房源才是自若最基本的资产。

但蛋壳公寓的爆雷,使得全社会对长租公寓这一模式都发生了质疑,业主对自若的信托度也一同降低,许多自若房东都和燃财经示意,“条约到期后再也不会交给长租公寓来托管了”。

一些房东也告诉燃财经,自己的一些好地段的房源通过链家挂出去,但许久都未租出去,时代链家的中介还一直在游说自己将房源托管给自若,“嫌疑链家是为了让自若乐成接手这套屋子,才有意不协助把屋子租出去,”其中一位房东预测,“然则不管能不能租出去,我都不会再信托长租公寓了。”

多重因素下,自若正在遭受亘古未有的信托危急。显然,当在约的这批房源条约到期后,怎样用合适的价钱获取更多房源以扩大规模,又让资金链保持在平安线之上,才是自若真正要解决的问题。