【资金项目投资】绿地债困

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1、绿地从降生伊始就不是一个单纯的房地产企业,多元化是其宿命;

2、毛利率低、欠债率高、依存主业生长,绿地多元化营业增收不增利,反而拖累团体财政状态;

3、绿地现在存在关联债务数额伟大、基石营业欠债率高、营业造血能力弱等问题,混改、营业剥离都是潜在选项。

“按下葫芦浮起瓢”,的债务风浪在互联网不停发酵。

2月初,等多家媒体同时宣布《绿地团体东北大区,请支付您的欠款》,曝光绿地团体东北大区拖欠10万-190万不等的网络服务用度,合计欠款392万元。4个月前,网易地产也曾宣布《绿地,请付款》,公然追讨共7.5万元的广告款。

媒体欠款事宜,仅是绿地天下局限内财政问题的冰山一角。从拖欠承建商款子、拖交政府土地出让款,到延迟数年交房,再到员工薪资纠纷、甚至强制员工购房,近年来绿地和各种主体纠纷频发。

近期宣布的绿地2020年业绩快报显示,团体整年营收增速创下上市以来新低,归母净利润首次下跌。其中,作为营收、利润主力板块的地产营业,开工面积、条约销售面积和金额划分同比下跌了24.3%、10.7%、7.7%。

业绩增幅放缓、利润水平下滑、债务问题高悬,地产板块营收与第一阵营“万碧恒”的差距进一步拉大,让绿地股价在2月尾一度跌至5.08元,相当于去年高点(9.49元)的54%、2015年历史高点(42.98元)的12%。忍无可忍的股民,在论坛里强烈建议将其名字改为“红地”。

为何曾经的中国第一大房企,现在却陷入财政纠纷泥潭?本文将从其多元化营业视角出发,试图梳理绿地团体的债务迷局。

“红顶”绿地

1992年7月,张玉良辞去那时上海农委会住建办副主任的事情,挑头建设了由上海市农委和建委出资确立的上海绿地总公司,从事市政绿化与房地产开发。

趁着南巡讲话的东风,商业嗅觉敏锐的张玉良率领团队玩出了一套“以房养绿、以绿养房”的模式——将部门房地产资金,无偿投入都会公共绿化;绿化反过来动员地产增值,同时能获得政府政策支持。

兼具经济和社会效益的创新模式,让张玉良和绿地登上了人民日报、CCTV等央媒,为日后的腾飞埋下种子。投资都会公共资源套取地产溢价,这种“隔山打牛”般的玩法也贯串了绿地二十多年的生长史。

善于资源撬动、深刻明白政府——某种意义上而言,绿地从降生伊始就不是一家单纯的房地产企业,多元化的综合团体才是其真正的宿命。

在1997年第一次混改前,绿地一直是一家100%国资靠山的开发商。身世体制内的张玉良,也被外界以为是新时代的“红顶商人”。

张玉良本人并不避忌对政府关系的重视。他曾经多次对媒体公然示意,“绿地是懂政府的开发商”,“绿地团体做的是当地政府想做、而当地企业又做不了或者不容易做的事,在服务天下的同时生长和壮大自己”。

精准明白政府的需求,是绿地生长的主要法宝。张玉良曾在接受《经济考察报》采访时直言,商业地产、外洋扩张等动作,“都是政府的需求”。

往后绿地陆续结构了能源、基建、金融、商业港、零售、汽车销售、科技、旅店、康养、物业等多个行业,形成一个重大的产业团体。其中,能源、基建、金融、商业港等诸多营业,都踩在政府需求的风口上,这让绿地得以在对应的时间段内,迅速获得跨域式的生长。

2014年,能源收入一度占到绿地总收入的约1/4。而现在,基建或已跨越地产成为绿地的第一大营收泉源。

协同照样累赘

现在的绿地,已经从单一的地产主业,演酿成“以房地产、基建为主业,金融、消费等综合产业并举生长”。

张玉良曾对《汹涌》示意,未来房地产的制造业属性将会上升。绿地多元化生长的总思绪,是在牢固房地产等原有优势产业的基础上,起劲向产业链上下游及关联产业、协同产业延伸,开展“有限多元”谋划,打造“生态圈”协同生长的商业模式。

基建投资,即是张玉良多元思绪变现的最好证实。

基建市场拥有超20万亿市场规模,与地发生长逻辑高度相关,正好能施展绿地在政商关系上的优势、摊薄企业内部综合成本,甚至借此辅助拿地。

2015年剥离能源营业之后,绿地不停加码基建工程领域,斥巨资收购或投资天津、广西、上海、贵州、江苏、西安、河南等多地的基建龙头企业,在短时间内用资源气力把自己打造成一个基建巨头。

资源的回报是立竿见影的。2015年时,绿地的基建收入不及地产营业的一半,仅占总营收的20%。往后,基建营业孝顺了团体营业增量的60%以上。2020年三季度,基建收入以1472亿元跨越地产营业1446亿元,已成为团体第一大营业,占公司总营收的45%。

与此同时,绿地还借着自贸区的东风,重点打造以商业港为焦点的商品销售营业。财报显示,这部门营业在2019年取得470亿元销售额,在2016-2019年的年复合增进率高达31%。

但绿地的多元化之路并非一帆风顺。

【资金项目投资】绿地债困

图源:绿地财报

以2019年的财报数据为例,绿地各行业分部之间抵消掉的收入和利润划分为377.78亿元和174.62亿元,可见团体内部各营业板块已形成协同效应。

但仔细查看其利润关系会发现,地产分部自己发生334亿元的营业利润,团体整体的营业利润却只有不到317亿元。再看销售毛利率数据,地产板块销售毛利率为17%,加入多元化营业之后的整体销售毛利率却只有7%,是现在主要房企中销售毛利最低的。

可见,多元化营业增收不增利,正在拉低绿地团体整体的利润水平。

拿基建营业来说,行业属性决议其整体毛利率原本就偏低。以A股最大的基建商为例,其2019年销售毛利率为10.29%,但净利率仅为1.45%。

而绿地大基建板块生长速渡过快,追求规模突破的同时牺牲了盈利能力的建设,2019年销售毛利率仅为4.31%。要想规模化盈利,另有一段长路。

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商贸、能源和汽车三大板块的毛利率则更低,划分为3.48%、2.11%和3.29%,还不及基建板块。

杠杆难降

若是说营业竞争力等问题,尚可以用时间来抚平。在“三道红线”出台后,债务问题已经成为让绿地“迫不及待”的大事。

相关部门划定,房地产企业的欠债水平必须知足三大政策性尺度:剔除预收款后的资产欠债率不跨越70%;净欠债率不跨越100%;现金短债比不小于1。凭证触碰红线的情形,将房企分为红、橙、黄、绿四挡,控制其有息欠债规模增速不得跨越0、5%、10%、15%。

住手2020年三季度,绿地的这三项指标为82.38%、183.45%、0.78,“三道红线”所有踩中,而且离及格线另有一定距离。

2020年业绩快报显示,绿地团体整年营收增速创下上市以来新低,归母净利润首次下跌;资产欠债率依然高达88.28%,凭证总资产13491亿元可算出总欠债约为11909.95亿元。

相比“万碧恒”等头部房企地产营收占总收入比达95%以上,绿地的多元化营业占对照高,地产开发仅占总营收的45%。然而这并没有分摊其债务风险,反而由于不停追求规模扩张,各营业板块欠债率都居高不下。

以地产、基建两大支柱营业为例,二者都需要通过大额资金的周转来撬动项目。2019年地产与基建营收总和占公司总营收的89%,但欠债率划分高达88%和83%,均在政策指导的70%红线以上。大消费、大金融板块的欠债率也高达86%与76%。

各板块营业之间也存在较大规模的资产债务关系。2019年财报显示,绿地地产板块的资产与欠债规模划分到达1.95万亿和1.75万亿,远高于并表之后团体整体的1.14万亿和1.01万亿。

若其他子版块剥离的话,绿地地产营业的欠债规模逾越为天下第二,但营收仅为同期的36%。绿地地产板块的资产规模在头部房企中也出现显著虚胖的状态,总资产收入比大幅偏离头部友商的均值。

【资金项目投资】绿地债困

换言之,绿地的地产板块和多元化营业也许并不存在很强的协同效应,而是出现出地产向其多元化营业“输血”的效果。

一边是营业毛利水平偏低、造血能力弱,另一边是重大的债务规模,绿地要降杠杆的难度不小,引进外部气力举行资源运作变为主要的选项。

此前市场听说绿地可能被某“前十强房企”收购,但被张玉良亲自辟谣。他示意,对于二次混改,绿地希望引进的战略投资者是中央金融机构。

凭证最新透露的资源设计,绿地设计通过拆分营业、引入投资等方式,在2021年中期实现现金短债比转绿,2022年6月30日前净欠债率降至绿档,2023年6月30日前完成有息欠债降至2800亿元以下。金融、商业港、大基建等板块,都在拆分上市的选项之中。

不外在内部债务重大的情形下,拆分上市也一定面临响应的财政难度。更主要的是,绿地又该若何讲述其拆分营业的资源故事?

留给绿地的时间不多了

上天似乎给绿地的多元化开了一个玩笑。

2017年10月,绿地仅作价10亿元人民币,就将其物业公司脱手给了雅居乐旗下的物业团体雅生涯。近年来,物业公司所拥有的流量入口价值被重新挖掘,碧桂园服务、恒大物业等物业平台商的市值一度跨越母公司,部门缓解了其杠杆压力。而原本坐拥大量长三角物业的绿地团体,却与此次资源盛宴失之交臂。

若是根据国企63岁前退休的相关划定,现在65岁的张玉良已经是“超期服役”。而其近期主导的绿地第二次混改,还需要一些时间才气灰尘落定。

若是不能尽快解决杠杆问题,绿地将面临有息欠债无法增添的尴尬事态,一直以来仰赖的高增进营业模式或将难以为继。

不外绿地更应该思索的,是若何尽快跳出对规模的偏执,重新找到兼具资源想象力和产业增进空间的良性生长方式。

云云,方能基业长青。